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Rendement locatif : brut, net, net de frais et cash-flow, calculés avant l’offre
Prix, frais d’acquisition, travaux, loyer, charges non récupérables, taxe foncière, gestion, vacance, assurance : le calculateur donne le rendement brut, le net, le net avec les frais d’acquisition, et le cash-flow mensuel une fois le crédit payé. C’est le chiffre qu’on regarde avant de faire une offre, pas après.
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Rendement locatif brut, net, net de frais : lequel compte
Trois rendements, un seul qui dit la vérité.
Le brut : loyers ÷ prix
Douze loyers divisés par le prix affiché. C’est le chiffre des annonces, et il ne compte rien : ni les frais d’acquisition, ni la vacance, ni la taxe foncière. Il sert à comparer deux annonces, pas à décider.
Le net : loyers moins dépenses, ÷ prix
On retire un mois de vacance par an, les charges non récupérables, la taxe foncière, la gestion et l’assurance. C’est ce que le bien rapporte vraiment chaque année, avant impôt.
Le net de frais : ÷ prix + frais + travaux
Le même revenu, rapporté à ce que vous avez réellement payé : prix, frais d’acquisition (7.5 % dans l’ancien), travaux. C’est le rendement qui compte, et celui qui fait passer un « 6,5 % » à 3 %.
Le cash-flow, lui, dit si le bien vous coûte ou vous rapporte chaque mois une fois le crédit payé — c’est la ligne qui décide du confort de l’opération pendant vingt ans. Un cash-flow négatif n’est pas une erreur, c’est un effort d’épargne — à condition de l’avoir décidé.
Un exemple
Rendement locatif d’un appartement à 120 000 € loué 650 €
Frais d’acquisition 7,5 %, pas de travaux, 40 € de charges non récupérables, 800 € de taxe foncière, un mois de vacance, 150 € d’assurance.
Les lignes du rendement locatif qu’on oublie le plus souvent, et qui font toute la différence entre le brut affiché sur l’annonce et le net réellement encaissé chaque année, une fois le bien acheté et loué : la taxe foncière, qui représente souvent un mois de loyer ; l’assurance propriétaire non occupant, obligatoire en copropriété ; les charges non récupérables (les gros travaux votés, l’honoraire du syndic) ; et la vacance entre deux locataires, qui n’est pas une hypothèse pessimiste mais une moyenne.
Le même appartement avec 10 000 € de travaux et deux mois de vacance rend 3,9 % net et 3,5 % net de frais : deux hypothèses changent un point de rendement. C’est pourquoi le calculateur demande chaque ligne séparément, et pourquoi on le refait avant chaque offre avec les chiffres du bien — la taxe foncière figure sur l’avis du vendeur, les charges dans les procès-verbaux de copropriété.
Avec un crédit de 600 € par mois, le cash-flow est de −123 € : le bien coûte 123 € par mois pendant la durée du prêt, et rapporte ensuite. Le parcours commencer à investir dit où l’immobilier se place dans l’ordre des placements ; la capacité d’emprunt dit si le crédit passe.
Questions
Le rendement locatif : ce qu’on nous demande
Réponses courtes.
Et l’impôt sur les loyers ?
Il dépend du régime (micro ou réel), du meublé ou du nu, et de votre tranche. Le calculateur s’arrête avant, parce que ce chiffre est personnel ; le régime réel avec crédit ramène souvent l’impôt à zéro les premières années.
Quelle vacance retenir ?
Un mois par an est l’usage pour un logement en ville bien placé ; deux mois pour un studio étudiant ou une petite ville. Le calculateur prend un mois par défaut.
Faut-il compter la gestion si je gère moi-même ?
Non, mais comptez votre temps : une gestion prend quelques heures par mois, plus à chaque changement de locataire.
Un rendement net de 3 %, c’est bon ?
Comparé à un livret sans risque et sans travail, c’est faible ; comparé à l’effet du crédit (vous n’avez pas payé le bien), c’est autre chose. C’est ce que le parcours explique.
Ce site explique des mécanismes et donne des ordres de grandeur ; il ne remplace ni un conseiller, ni un notaire, ni l’organisme qui instruit votre dossier. Les barèmes changent chaque année : on vous donne le critère, l’organisme vous donne le montant.
Le parcours : dans quel ordre on place Combien puis-je emprunter ?
