Le parcours

Acheter un logement : les sept étapes, leurs délais et ce que chacune coûte

Acheter un logement prend quatre à six mois entre la première visite et les clés, et coûte 8 à 10 % de plus que le prix affiché. Ce parcours met les sept étapes dans l’ordre, avec le délai de chacune, ce qu’elle coûte et ce qu’on signe. Relu par Patrick Sauvignon, quinze ans de négociation immobilière.

1. La capacité (semaine 0)

Avant de visiter : revenus, charges, apport, durée → la mensualité maximale à 35 % d’effort et le prix plafond. Le calculateur le fait en deux minutes ; la banque le confirmera avec les mêmes chiffres.

2. La recherche (1 à 3 mois)

Prix au mètre carré du quartier, diagnostics demandés dès la visite (énergie, amiante, électricité), charges de copropriété des trois dernières années, procès-verbaux d’assemblée.

3. L’offre (48 h)

Écrite, datée, avec une condition suspensive d’obtention du prêt. Une offre acceptée engage ; on ne la fait pas sur un coup de cœur sans avoir vu les diagnostics.

4. Le compromis (2 à 3 semaines après l’offre)

Chez le notaire ou en agence, dépôt de 5 à 10 %, délai de rétractation de dix jours. On y écrit le délai d’obtention du prêt (45 à 60 jours) et la date de signature.

5. Le prêt (30 à 45 jours)

Trois banques ou un courtier, l’assurance emprunteur choisie librement, l’offre de prêt qu’on ne peut accepter qu’après onze jours de réflexion.

6. La signature (3 mois après le compromis)

L’acte chez le notaire, les frais d’acquisition (7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf), les clés.

7. Après (le premier mois)

Assurance habitation le jour de la signature, changement d’adresse, taxe foncière au prorata, MaPrimeRénov’ si des travaux sont prévus.

Combien puis-je emprunter ? — le calculateur La check-liste du dossier de prêt

Ce que ça coûte

Acheter un logement : le vrai coût, prix affiché compris

Le prix affiché n’est que le début. Voici ce qui s’ajoute, dans l’ordre où on le paie.

Poste	Ordre de grandeur	Quand
Frais d’acquisition (dits « de notaire »)	[imeb_chiffre cle="rendement.notaire_ancien"] % du prix dans l’ancien, [imeb_chiffre cle="rendement.notaire_neuf"] % dans le neuf	à la signature
Frais de garantie du prêt	1 à 2 % du capital	au déblocage
Frais de dossier bancaire	quelques centaines d’euros, négociables	au déblocage
Assurance emprunteur	[imeb_chiffre cle="emprunt.assurance_pct"] % du capital par an en moyenne, dans la mensualité	chaque mois
Travaux	5 à 20 % du prix selon l’état	après les clés
Taxe foncière	un mois de loyer équivalent, en moyenne	chaque automne
Charges de copropriété	variable, lues dans les PV	chaque trimestre

Pour un logement affiché 150 000 € dans l’ancien : 11 250 € de frais d’acquisition, 1 500 à 3 000 € de garantie, 500 à 1 000 € de dossier, puis 900 € par an de taxe foncière et 1 200 € de charges — soit 163 000 € le jour de la signature et 2 100 € par an ensuite, avant travaux. Le calculateur de capacité d’emprunt intègre l’assurance dans la mensualité ; le rendement locatif intègre les frais d’acquisition et la taxe foncière si l’achat est pour louer.

Les aides à l’achat

Acheter un logement avec les aides : prêt à taux zéro, Action Logement, épargne

Trois leviers qui réduisent le coût du crédit, sous conditions de ressources ou de statut.

Le prêt à taux zéro

Réservé aux primo-accédants sous plafond de ressources, pour un logement neuf ou ancien avec travaux selon la zone. Il finance une partie du prix sans intérêt et se rembourse après les autres prêts. Il se demande à la banque, avec le dossier de prêt principal.

Le prêt Action Logement

Pour les salariés d’entreprises privées de dix salariés et plus : un prêt à taux réduit en complément, sous plafond de ressources. Il se demande à l’employeur ou en ligne, avant le compromis.

L’épargne logement et l’apport

Un apport de 10 % couvre les frais d’acquisition et rassure la banque ; au-delà, il réduit le capital et donc les intérêts. Les plans d’épargne logement donnent un droit à prêt à un taux fixé à l’ouverture — à comparer avec les taux du moment.

Ce qui fait échouer un achat

Les cinq erreurs des acheteurs, et ce qu’elles coûtent

Vues en agence, toutes évitables.

Chercher avant de calculerOn visite au-dessus de son plafond, on s’attache, on force le dossier — refusé. Le calcul d’abord.Le calculateur →Signer sans les diagnosticsL’amiante, le plomb, l’électricité, l’énergie : ils changent le prix et les travaux. On les lit avant l’offre.Les diagnostics →Oublier les charges de copropriétéTrois ans de PV disent tout : ravalement voté, ascenseur à changer, impayés.La copropriété →Prendre l’assurance de la banque sans comparerElle peut être changée à tout moment : une délégation coûte souvent moitié moins.L’assurance emprunteur →Dépasser 35 % d’effort « pour cette fois »La banque refuse, ou le foyer vit à découvert pendant vingt ans. La règle protège l’acheteur avant la banque.La règle →Négliger l’aide au logementEn accession, certaines aides au logement subsistent pour les prêts anciens et les ressources modestes : à vérifier avant de signer.Le simulateur →

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Calculer ma capacité d’emprunt Et si c’est pour louer