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Capacité d’emprunt : combien puis-je emprunter, à 35 % d’effort et assurance comprise
Revenus, charges de crédit, apport, durée, taux : le calculateur donne la mensualité maximale, le capital empruntable et le prix plafond, sur 15, 20 et 25 ans. Il applique la règle que la banque appliquera au moment de signer — pas celle de la simulation commerciale.
La règle
La capacité d’emprunt en trois règles : l’effort, la durée, l’assurance
Trois règles fixent le plafond, quelle que soit la banque.
»L’effort
% des revenus nets »]
L’ensemble de vos mensualités de crédit, nouveau prêt compris et assurance comprise, ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Un crédit auto en cours réduit d’autant ce que vous pouvez emprunter pour le logement — et le solder avant est souvent le meilleur apport.
»La
ans au plus »]
Vingt-cinq ans au maximum (vingt-sept avec un différé dans le neuf). Plus la durée est longue, plus le capital est élevé — et plus le coût du crédit l’est aussi : le tableau du calculateur le montre sur 15, 20 et 25 ans.
L’assurance : dans la mensualité
L’assurance emprunteur, de l’ordre de 0.3 % du capital par an, compte dans les 35 %. Sur vingt ans, elle peut coûter autant que les intérêts ; elle se choisit librement et se change à tout moment.
Un exemple
Capacité d’emprunt d’un foyer à 3 200 € nets, sans crédit en cours
Pour situer les ordres de grandeur, avec les taux indicatifs du calculateur.
| Durée | Mensualité maximale | Capital (assurance déduite) | Prix avec 20 000 € d’apport |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 1 120 € | environ 150 000 € | environ 170 000 € |
| 20 ans | 1 120 € | environ 185 000 € | environ 205 000 € |
| 25 ans | 1 120 € | environ 215 000 € | environ 235 000 € |
Ces montants supposent un taux de 3,4 % sur 20 ans et une assurance de 0,30 % du capital par an. Un point de taux en plus retire environ 10 % de capital ; cinq ans de durée en plus en ajoutent 15 %. C’est pour cela que le tableau montre les trois durées côte à côte : à mensualité égale, on choisit entre emprunter plus et rembourser plus longtemps.
Le même foyer avec 300 € de crédit auto en cours perd environ 50 000 € de capital sur vingt ans. C’est la raison pour laquelle on regarde les charges avant les revenus. Le parcours acheter un logement reprend la suite : la recherche, l’offre, le compromis, le prêt.
Questions
La capacité d’emprunt : ce qu’on nous demande
Réponses courtes.
Le taux à retenir dans le calculateur de capacité d’emprunt, pour ne pas fausser le résultat : celui qu’une banque vous a proposé, ou, à défaut, le taux indicatif de la durée (le calculateur en propose un par durée, mis à jour quand le marché bouge). Le taux d’assurance, lui, dépend de l’âge et de la santé : 0,10 % à trente ans, 0,40 % à cinquante-cinq. Deux emprunteurs assurés chacun à 100 % paient deux assurances ; à 50/50, une seule — et la protection n’est pas la même.
Ce que la banque ajoute à la règle des 35 % : le reste à vivre (ce qui reste par personne une fois la mensualité payée), l’âge en fin de prêt (souvent 75 ans au plus), la stabilité des revenus (CDI, ancienneté, trois bilans pour un indépendant) et l’épargne restante après l’apport. Le calculateur ne les connaît pas ; il donne le plafond arithmétique, celui que le dossier ne dépassera pas.
Vérifiez que sa simulation compte l’assurance et vos crédits en cours. Si oui, elle applique peut-être une exception (les banques en ont un quota, pour les hauts revenus ou les primo-accédants). Si non, le chiffre baissera au moment du dossier. Oui, en général à 70 % de leur montant. Les primes et heures supplémentaires comptent si elles sont régulières sur trois ans. Les allocations comptent rarement. Dix pour cent du prix couvrent les frais d’acquisition et rassurent la banque. Sans apport, le prêt reste possible mais plus cher, et plus rare. Non, tout se calcule dans votre navigateur.Ma banque me propose plus, qui a raison ?
Les revenus locatifs comptent-ils ?
Quel apport faut-il ?
Le calculateur garde-t-il mes chiffres ?
Ce site explique des mécanismes et donne des ordres de grandeur ; il ne remplace ni un conseiller, ni un notaire, ni l’organisme qui instruit votre dossier. Les barèmes changent chaque année : on vous donne le critère, l’organisme vous donne le montant.
Le parcours d’achat, étape par étape La check-liste du dossier de prêt
